上海楼市经过了-年的量价齐跌，和年的量增价平之后，年底上海市区大部分板块房价都出现了大幅上涨，浦东的前滩、张江；长宁古北、天山；徐汇滨江；闵行春申、莘庄等热门板块，一个多月均价上涨20%。

业内人不免感叹“上海楼市，该消消火气了”。

此次上海房价上涨对不同类型的房产是雨露均沾，“浦东新发地3个月涨49%”、“莘庄动迁房10天涨43%”、“闵行二学区房半年涨70%”等新闻层出不穷，其中学区房和中环内次新最为抢手。

此前深圳、杭州的万人摇，认筹率也不过%上下，而12月底，上海热门学区楼盘认筹率达到%以上，90%的新房开盘即售罄；涨价已经不是最夸张的，最夸张的是拿着钱也买不到房。房产app上两张上海房源地图：

高起的单价已经不是重点，重点是每个小区只有个位数的二手房源。

其中还有不少房东只是挂出观望，并不急于出售。

上海这座每年二手房成交量在20-30万级别的城市，目前二手房库存不足5万套，半年即可去化。这种情形下，不少房东待价而沽、一天一价。

大家可以从上海本地房产持有者和买房人在网络上的留言中，窥见上海此轮房价上涨的凶猛态势。

高起的

单价已经不是重点，重点是每个小区只有个位数的二手房源。

其中还有不少房东只是挂出观望，并不急于出售。

上海这座每年二手房成交量在20-30万级别的城市，目前二手房库存不足5万套，半年即可去化。

这种情形下，不少房东待价而沽、一天一价。

1月20日，一份《闵行区房管局会议纪要》将上海楼市的火爆行情拉入了大众视野。

该份纪要主要记录了上海有关部门商讨应对最近楼市摇号过热的情况，项目认筹红线3:1，同一家庭、同一时间段全上海只能认筹一套，预售价格审批从严——一系列调控措施，彰显的是地方监管部门对本轮上海房价快速上涨的谨慎态度。

甚至于在后期的调控动作里，市里正在研究更进一步的监管政策，如离婚两年内不能买房，分批摇号政策和收紧资金监管等。

消息发布没多久后，上海市闵行区房管局相关人士就称是谣言。

不过，这份纪要也非空穴来风。

据媒体报道，“上海二手房一天一个价”，优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%，单价直冲20万元/平方米。

“10天内房价跳涨超过40%”，这样的消息在上海已经算不上大新闻。

链家中介王冕告诉《财经天下》周刊，夸张一点的楼盘认筹率能到%，“好点的楼盘，1套房子有七八个客户争抢。”他的多位客户已经摇号一年多了，却还是没中。

贝壳研究院数据显示，自年底开始，上海楼市就翘尾明显，12月份全市二手住宅成交量环比增加了20.3%，同比增加95%，上海二手房成交量更是创下3.9万套的新高，是年以来最大值。

一直到年1月，上海楼市延续升温态势，1月的前13天，链家二手房成交比去年12月同期增加42%。

从市场预期看，1月前13天的上海二手房业主调价中，涨价占比上升至67%，比12月水平提高12个百分点。

与去年疫情初期二手房业主大幅度降价不同，最近的上海二手房不断看涨，据媒体报道，今年有业主在两周时间内售价调高了万元，甚至1个小时就跳涨40万元。

年12月，上海二手房成交量高达3.9万套，而在5年前上海楼市最疯狂的月份，二手房成交量也就4万套。

年上海二手房成交数据

目前，上海是新房开盘即售罄，认筹比率都在％以上，最多的甚至13个人抢一套房，首套验资万，二套验资1万。

王冕告诉《财经天下》周刊，这些二手房大多是学区房，一部分原因是受前段时间上海放宽落户政策影响，因为强调加强市场化创新创业人才的引进，很多海外留学生都回来买房。

据了解，目前上海的购房政策是：外地户口在上海缴纳社保满5年，家庭限购1套房，单身不能买房；本地户口，家庭限购2套房，单身限购1套。

“如果你是单身想在上海买房，只能想办法先落户，除此之外，没有其他途径。”王冕表示。

卢文曦表示人才引进的力度不大，“而且上海是局部热，不是普遍热，一些远郊的项目认筹率不高的，老破小的二手房房价也没有上涨很多。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦指出，当前上海楼市火热状态，是由周期性、疫情下避险与改善需求、动拆迁放量、货币放水下的抗通胀需求、公民同招（指民办学校与公办学校同步招生）教育改革，这五大力量综合作用才形成的。

其次，疫情期间，人们对居住面积有所要求，改善需求释放明显，而且去年上海超额完成旧改30套。

卢文曦告诉《财经天下》周刊，80%的人拿到旧改动迁款，都会优先选择买房。

另外，为稳定市场和经济，年初各国央行集体大放水，近期美国还推出了1.9万亿美元的经济刺激计划，从全球来看，美国、伦敦房价均创历史新高，韩国首尔房价上涨，日本东京的土地价格也创近期新高。

这也被卢文曦视为房价上涨的导火索之一。

尽管1月15日央行金融市场司司长邹澜重申，央行在房地产金融调控方面，坚持房住不炒定位，但是数据显示，北上广深的房价仍旧涨势明显，并且一线城市新房及二手房价格涨幅扩大。

卢文曦认为，上海的情况要区分是“炒”，还是合理的涨，“现在买房有客观需求，适度的涨不是不可以。”

这些天，杨红旭在忙着“为上海楼市调控献言献策”。

尽管他也认为上海楼市经过了-年的量价齐跌，和年的量增价平之后，到了该上涨的节点，但看到“千人摇”楼盘、认筹率超过%、房东和中介联手推高二手房房价等新闻时，他也不免叹气。

特别是在今年一季度，上海作为长三角楼市的风向标，任何突发的异动，都会加深调控的升级。

事实上，年下半年以来，在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下，全国城市房价涨幅逐步收窄，但贝壳研究院数据显示，年首周，市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等城市景气指数（业主调价中调涨次数/调价次数）在40附近及以上，表明这些城市后期价格上涨压力较大。

不过陈霄认为，在中央反复强调房住不炒、政策环境趋紧的背景下，上海楼市暴涨的可能性不大，大概率还是会维持缓慢上涨的趋势。

卢文曦坦言，最近两个月上海的涨势有点过分了，他同时提醒，如果市场还是表现出极强的躁动情绪，估计后续深度调控的政策也快来了。

目前，上海暂未出台楼市调控新政策，仅是对原有政策的强化。

据了解，前述媒体曝光的《闵行区房管局会议纪要》虽然不是官方正式文件，但是由于本次消息的提前泄露，不排除该政策会有延期公布的可能。

（应采访对象要求，文中王冕、金杰为化名。）

（来源：财经天下周刊）

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