世界唯一不变的就是变化本身。

年即将到来。做为十四五的开局之年，中国房地产在经历了年的V型反转并创新高后，年会有什么发展趋势呢？

未来既是不确定的，也是有迹可寻的。在这个新旧交替的时刻，让我们抚往追昔，鉴知未来，根据年中国楼市发发展变化和中央及各部委、省市的会议精神和十四五发展规划，分析预测一下年，中国房地产会发生的几大趋势变化，为明年的发展方向提供一些参考维度。

当然，世界上没有百分百准确的分析预测，文章内容乃个人浅见，也难免疏漏，仅供参考。

趋势一：大城市楼市调控不会放松

今年12月，中央经济工作会议提出的明年八项重点工作中，房地产的重要性得到凸显，明确明年的房地产重点工作是：“解决好大城市住房突出问题”。住房问题关系民生福祉，要继续坚持“房住不炒”，要促进市场平稳健康发展，重视保障性租赁住房建设，推进城市更新和老旧小区改造。

随后，住房和城乡建设部工作会议也提出了提出了年要重点抓好八个方面工作，主要包括：全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题；加大城市治理力度，推进韧性城市建设；实施乡村建设行动，提升乡村建设水平等。

按照我国目前的城市划分标准，城区常住人口-万的为大城市，-0万的为超大城市，0万以上的为特大城市。大城市特别是一二线中心城市和长三角、珠三角、武汉、成渝城市群年楼市较热的区域中心城市，年的房地产调控政策不会放松。

其中，楼市较热、人口增速较快、经济发展较迅速的城市如深圳、杭州、南京、合肥、东莞、宁波、成都、广州、西安等城市房价上涨压力较大。此外，年货币政策按中央经济工作会议精神会保持政策的稳定，M2继续宽松，这些热点城市要保持房价平稳增长，楼市调控政策会趋于更严格甚至升级。

趋势二：城市和楼市分化进一步加剧

年，中国房地产市场总体平稳增长。据贝壳研究院统计，一二三级市场量平价涨，地价涨幅高于房价涨幅。高能级城市带动增长，一二线城市升温明显，二手房交易小幅回升，是年来最大值。另外，全国土地出让收入预计将超过7.8万亿元，新房交易面积预计将超过17亿平方米，销售金额将突破16万亿元，但增速放缓。

预计年，房地产市场稳中有升，城市继续分化。在各地继续强化中心城市的发展模式和“抢人大战”下，一二线核心城市及城市圈稳中向好，土地市场成交量下降，新房和二手房成交体量与年相当，甚至略有下降。长三角、珠三角、武汉、成渝城市群仍然是热点区域。住宅仍然较热，商业、写字楼、酒店在经济复苏并快速增长下需求增加，市场形势好转。产业地产、文旅地产、养老地产、乡村振兴在需求反弹下将迎来新的发展机遇。

年中国经济在全球唯一实现正增长。按照英国智库和国际货币基金组织的预测，年，中国经济会继续保持6-8%的较高增速，对上下游产业拉动作用较大的房地产仍然会起重要作用。但是中国经济“南强北弱”，经济重心往南移，楼市“南热北冷”，人口、产业、热钱和购房需求也在南移，所以在年房价下跌的十强城市中，北方占了8个，南方只占两个。

楼市投资价值划分，南方远高于北方，且主要集中在长三角和粤港澳大湾区。投资从不过山海关，到不过胡焕庸线西侧，到缩小到南宋的版图范围里（西安除外）。

趋势三：房企从速度扩张向有质量增长转变

年融资新规的“三道红线”将正式实施，融资难、融资受限、融资成本上升，房企降负债的压力进一步加大，房企的投资意愿明显会降低。而投资价值较高的一二线热点城市的土地价格会继续上涨，房地产行业的平均利润率水平会进一步降低。房地产市场存量化程度加深，预计市场规模和销售增速会稳步回落，逐渐进入买方市场，兼并重组、合并共赢增多，行业集中度会进一步加速提升。

同时，年多个楼市热点城市已经加强了对房地产市场和房企的管控力度，比如规定房价允许上涨幅度、预售款监管等。年，在“房住不炒”、“促进市场平稳健康发展”，“解决好大城市的住房问题”的政策指引下，一二线城市的房地产市场发展空间受限，三四五线城市受人口、产业、经济实力影响，加上一二手住宅存量较多，市场发展空间并不乐观。

因此，年房企将从追求“高负债、高杠杆、高周转、快速扩张”的“三高一快”的发展模式，向追求稳速提质的有质量增长转变，围绕上下游产业链打通进行“地产+”转型升级，并会积极布局多元化发展，向非地产行业寻求发展空间。同时，更注重精细化管理、数字化管理、反腐倡廉和产品升级、团队建设。

趋势四：长租公寓整顿和机遇并存

年长租公寓遭遇寒冬，频繁爆雷，蛋壳等超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。长租公寓门槛低，商业模式单一，抗风险能力不足，融资困难，“高进低出、长租短付、短钱长投”的发展模式陷入困境。

12月的中央经济工作会议和住建部的工作会议都对长租公寓问题提出了较多要求。预计年长租公寓市场将迎来整顿，以规范市场运营，租金有可能会趋于稳定甚至略有下降。

同时，国家将在土地出让、税收、贷款、经营等方面对长租公寓提供更多更大的支持和扶持，以租赁性住房和长租公寓来平衡商品房市场，来解决大城市的住房民生问题。长租公寓将迎来更好的发展机遇，吸引更多品牌房企参与。

趋势五：老旧小区改造和城市更新有所突破

老旧小区改造和城市更新也是12月的中央经济工作会议和住建部工作会议中重点强调的明年重点工作之一，将其作为发展内循环经济、城市升级改造的抓手之一。住房和城乡建设部数据显示，年政府工作报告提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个。到11月底，今年计划改造的城镇老旧小区已全面开工。

老旧小区改造尽管政策大力支持，市场规模达上万亿，但老旧小区改造市场上仍以观望为主，居民出资意愿低，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金，资金缺口大，企业参与老旧小区改造没有可靠的融资机制，也没有形成成熟的商业运营模式，社会力量参与意愿不高。

年是十四五开局之年，老旧小区改造也许会在新模式、新政策支持下有所突破，并与城市更新综合考虑积极推进，以吸引房企积极参与。年各个城市已经在进行的众多城中村拆迁改造，也将为市场提供一定的住宅供应量。

趋势六：房产税暂不会出台

房产税一向被视为房地产调控的重要和主要手段，12月的中央经济工作会议未再提明年房地产调控的长效机制。虽然随后的住建部工作会议和各省、市的十四五规划中，都提到了长效机制和房地产税，但已经公布的年全国人大立法工作计划里面，并没有房产税法。

而且，房产税虽然在重庆、上海已试行多年，但效果一般，还有待完善。并且执行涉及方方面面，牵一发而动全身，所以，预计年房产税尚不会在新华社炮轰过的深圳和全国正式出台执行，但会在十四五期间，即不晚于年执行。

趋势七：数字化转型会加速

年的疫情加速了房地产的数字化转型，互联网营销、网上卖房、直播卖房受到重视，房企的网络平台、电商平台、线上售楼部会进一步加强，第三方电商平台以流量导客，政务服务和信息的线上化，移动传播和移动消费的深入发展，都会促使房地产行业数字化转型进一步加速。

预计年房地产行业的数字化管理将更加深化和加速，互联网营销、中介服务、渠道电商、物业管理将进一步数字化，线上、线下资源的整合也会加强。

趋势八：产品迭代升级加快

由于房地产市场逐渐进入存量市场和买方市场，购房主力向80后、90后刚需客户和60后、70后改善型豪宅客户转变，加上房价不断上涨，产品的性价比、高品质和高附加价值将更受欢迎。因此产品的迭代升级将加速。

预计年，智能化、新材料、新技术、新设备的应用和普及将更上台阶，扩张速度有所下降后，房屋的科技含量、工程质量也将有所提升。

年，中国经济将继续在全球保持高速增长，M2将继续保持宽松，房地产将继续受到重视。但会继续坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济增长的手段。热点城市的楼市谁冒头谁就会继续受到打压。市场的平稳发展将会带来更多行业内部的深刻变化。

年，中国房地产机遇与挑战并存，发展与变化同行。

参考阅读：

最坏与最好的时代：年中国房地产十大新闻盘点

中央经济会议定调，年房地产迎来大变局

作者：筑室君编辑：于兹君

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