房屋中介劝客户不要买房？这反常的一幕只有在年年初的上海才能看到。

新房摇不到号，二手房一天一个价，在上海肯签字的房东已经被称作“稀有物种”，10天跳涨超过40%在上海已经算不得什么大的新闻。

01魔幻的上海二手房房价

上海号称“魔都”，而上海的房价也是魔幻的。

众所周知新房限价一般是为了遏制二手房的价格，但是在二手房交易为主体的上海这样的举措显然没有得到想要的结果。

从一组数据就能明显看出，在去年的12月初，上海最多每7个人就能摇到一套房，而到了月底每12个人才能摇到一套。在不到一个月的时间里，上海的新房摇号出现如此大的变化，只能说明上海的新房供应是远远达不到需求的。

所以在上海有购房需求的人逐渐地将自己的目光转向了二手房交易市场，根据某房产机构的数据来看，在过去的一年上海的二手房成交量为30.15万套。

在成交量这件事上，没有什么质疑的意见，但是关于元/㎡的成交价很多人却产生了质疑，主要是上海的二手房实在卖的太快了。

没有对比就没有伤害，在同中国其他城市进行对比时，上海的二手房在去库存周期这项数据上占据了绝对的优势。

中国的一线城市素有北上广深的称呼，根据权威机构的统计来看，广州二手房的库存去化周期为40个月，北京为13个月，深圳则为6.5个月，而上海仅为一个月。也就是说目前上海的二手房存量只够卖一个月！

房东跳价、惜售甚至缴纳巨额的违约金，在这背后是上海的部分学区房价格已经逼近豪宅的价格。在我们的印象中，房产中介一般都是极力鼓励客户买房的，不过在上海一月份二手房跳价如此严重的时候，房产中介却一致劝说客户春节后再看看。

这不由让人想起年上海房地产市场出现的情况，虽然目前的成交量与年相比还稍微有所逊色，但是目前上海房产市场透露出的焦虑性却同年如出一辙。

“越等越买不起，不是我想要的房源，我也要抢一套！”这使得上海的二手房价格大有一发不可收拾之势。

上海的徐汇区一向是上海学区房的风向标，在很多中介看来，徐汇区的房价已经是天花板级别的，但是在年年初的一波疯涨甚至连中介也没有预料到。

在去年12月初，徐汇区的一套30多平的学区房价格为万，而在年年初同样类型的房子价格却为万，足足涨了快万。

上海学区房的疯涨致使上海的非学区二手房也在跟风上涨，买得起二手房看不上，看得上的二手房，房东不愿意卖，上海的刚需一族正在面临无房可买的困境。

02二手房疯涨的背后真的只是焦虑吗？

上海的二手房为什么在年年初疯涨？有人将上海卖得好的二手房归为5类，分别为学区房、曝光度高的板块、国家战略区域、牛逼的行政区、规划利好区域。

这五点其实可以归为两类因素，一是教育，二是经济。

在学区房这件事上揭露了教育方面一个残酷的现实，那便是教育资源分配不均的问题。中国新生儿出生率按照目前的数据来看，四连降的趋势已经十拿九稳，中国的年轻人为什么不敢生孩子？从学区房的价格就可见一斑。

上海徐汇区一套30多平的学区房就要万，这是中国多少家庭能够负担的呢？

而这是养育孩子成本的一部分，所以在中国能够买得起学区房的家庭会想方设法为自己的孩子营造一个良好的教育环境。

价值决定价格，供求关系影响价格，经济学的这一普遍原理并非是没有根据的。能够解决孩子的上学问题，这便是学区房的价值所在，而好的学区的稀缺性，决定了学区房的供给不会太多，这在一定程度上刺激了学区房价格的上涨。

当然经济发展也是一个城市房价上涨的重要因素，人们更愿意留在大城市无非是因为大城市有着更高的工资和更好的发展机会。

年上海全年的GDP总量为.32亿元，连续多年位居中国所有城市榜首的位置，这样的一座国际化大都市自然对年轻人有着充足的吸引力。

人口是一个城市的重要因素，但是人多了对住房的需求也大大增加，根据前面所说的经济学原理，房价的上涨似乎是一件理所应当的事。

但是上海这样的区位优势此前一直存在，为什么除了年外，其他时间段上海的房价还是较为平稳的？

就像此次上海的二手房房价在一月之间涨了几十万甚至是一百万之多，显然是有一些除了区位之外的因素存在。

而焦躁性入市正是上海这次房价上涨的重要因素，在这种情况下上海的二手房市场完全沦为卖方市场，这显然是一个反常的现象。

对于投资者来说，买涨不买跌几乎是一个铁定的规律，而上海房价微涨的同时，投资者的疯狂介入使得上海的二手房房价持续增高。

正如前面所说的上海的新房12个人才能摇到一套房，显然新房的入市不能解决已有的需求问题，所以越来越多的人会退而求其次选择二手房，有了需求自然会带动价格上涨。

当然上海房价的此轮上涨也有炒房的因素存在，上海的学区房本来就已经是天价，很多中介都认为上海的学区房不会在短时间内经历大幅度的上涨了。

结果上海徐汇区的学区房价格却在一月之间普遍涨了20%-30%，甚至直接逼近豪宅价格。

上海的二手房房东不敢买房除了待价而沽的因素外，也有着自己的担心。因为很多人卖了自己的二手房是抱着置换的打算，但是目前上海房地产市场过热，这使得很多房东担心自己在将房屋出售之后换取不到更好的房子。

值得一提的是，央行上海总部在1月11日召开了年上海货币信贷工作会议，而会议的议题正是合理控制上海的房地产贷款规模。