丁祖昱年中国房地产十大预测_上海论坛_上海新闻

“重启·共创”

主题：第五届中国文旅大消费年度峰会（主题创新实践培训）

时间：年1月20日-23日

地点：中国●上海

详见正文后！

将丁祖昱对于房地产市场的解读，以及对于未来的展望，分享给大家丁祖昱现场照片演讲内容核心可以分为3大部分：对年房地产的总结盘点；对未来房地产周期的展望；以及对年房地产的10大预测。part1年中国房地产的核心总结1、今年在南京，只要摇到号买的房子都是赚的，典型的万人摇的项目，比如某项目有个名额，最多的一个项目有近6万人摇号，百分之零点几的机率得到房子。2、营销今年也出现了很多问题，滞销盘问题可能更多，一方面是渠道继续在绑架开发商，部分比较依赖渠道的项目的占比不断的提升，那些特别依赖渠道的占比已经提升到90%，佣金最高也达到10%。3、从产品角度来讲，年我们做了一个产品质量问题监测，从目前所有的全媒体统计情况来看，产品的问题投诉还是居高不下，最好的产品是售楼处，很多的产品出现质量问题，在20年前就是这样。4、今年整个销售面积将达到17亿平方米，但是这是预测，因为最后一个月的数据还没有发，但是我们预测全年的竣工数据只有9亿平方米。从年开始销售面积不断上升，或者说从年开始不断上升，但是竣工的量一年比一年少，这是一个非常奇怪的现象。5、房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。因为今年的房地产行业同样出现了V型反转，在今年一季度下降近40%的情况下面，在三季度就拉回来了，在四季度都回正了。房地产真的是压舱石和稳定器，这也是整个年中国地产行业最大的亮色，也是中国整个经济最大的亮色之一。6、今年土地市场金额再创新高，土地市场非常活跃。当然土地市场的火热不是热在所有的区域。我们统计个城市，金额达到了7.38万亿，再创新高。城的平均楼板价达到了元，其中海门地价上涨了76%排在第一位。上海今年有亿，同比增长了53%，排在第一位。7、从销售的角度上来说，上海排在金额的首位，亿元，增长了24%；杭州居第二，去年是杭州第一，但是也超过了亿，增长了19%；北京超过亿，广州也超过亿，深圳接近亿，所以今年北上广深加上杭州还是占了前5位。重庆排在面积的首位，万平方米，降了22%后还在首位，所以重庆也很厉害。8、今年一手房最高价在上海：最高成交单价到32万，总价最高到1.9亿。最低价门槛在深圳：整个深圳所有的一手房的成交当中的最低的一套万，最低的成交单价是2.7w。整个深圳的最低价门槛值已经高出所有城市一大截,包括北京、上海、南京、合肥、厦门等城市。深圳的整体房价还是最贵的，倒挂了差不多12%。豪宅公寓市场深圳也独占鳌头。但是无论是北京上海还是深圳，对于刚需的年轻的这些群体来讲，上车还是非常困难。9、上海一手房市场成交超五千亿，二手房超一万亿（同比增长30%），二手房超过了一手房成交的一倍，整体达到1.5万亿以上。统计到的15个二手房规模相对较大的城市实现了近4.3万亿的总成交额，推算到全国总数应该在7万亿左右。今年的二手房全面承接了刚需：10个城市中，70平以下的二手房成交占了27%，70~90平占了33%，全部加在一起，超过了60%。10、年千亿房企数量预计将由年的34家增至40家以上。全口径金额全面上升，但部分房企操盘口径和权益口径已经开始下降。这一现象未来可能成为常态。11、房企货值集中度仍在提升。前30强占了70%货值，强者恒强是主题。10强拿了40%的货值。12、下半年出现投资全面回笼，三道红线、政策调控拿地下降明显，前11-20企业下降最明显。绿企今天才能保持拿地增速。13、房企降杠杆速度加快，增加分母，减少分子成为主要方式。大量房企降杠杆速度加快，手段包括：上市、配股，永续债、项目转让，承债权转让，并表权转让等。14、国内物业市场规模超过1.2万亿，增速超过20%，增速远超地产行业。从年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。15、物业服务企业并购数量及金额不断攀升，物企并购开始加速。物业百强集中度30%，和开发企业接近70%差距很大。16、物业四大梯队分化，未来伴随物业企业分化，近半沦为“僵尸股”。part2中国房地产未来趋势分析1、从不确定性到确定性。这几年房地产销售面积都没有增长，四年时间在一个数值上徘徊，而房价一直在涨。市场已经从去年三四线城市成交为主到今年一二线城市成交占比大，造成整体房价上升，未来高点很难大幅度再突破。三道红线政策出台后，很多房企拿不到更多的资金，没有额外的资金加入，企业没有动能，行业没有动能，市场进入无增长的时代。过去两三年不确定充满了整个行业，甚至出现了行业的上下波动，年行业带上了三条红线紧箍咒后，在这样的确定性下面，当然还有确定性，就是我们提了4年的房住不炒，行业发展方向已经非常理性。2、房地产业是最大的金融业、服务业、制造业。如果把它比作三个圆的话金融的圆会越做越小，服务业会越做越大，制造业会越画越圆。3、房企要学习金融机构，每年要做压力测试，经营性现金流和融资性现金流都要进行

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