热点解读房地产贷款集中度管理制度出炉_上海论坛_上海新闻

12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），自年1月1日起实施。

《通知》根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

“房住不炒”与“支持实体经济”

房地产贷款集中度管理制度，指的是在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

复星集团高级研究经理王若辰表示，下半年以来，房地产金融政策明显收紧，逐步建立完善的规范体系。对于银行的房地产贷款此前已经有对总量控制的要求，本次政策进一步细化，有更明确的指导意义，意在合理控制房地产贷款规模、居民杠杆率水平，促进市场平稳发展，和“三条红线”的意图是类似的。

对此，国家金融与发展实验室副主任曾刚认为，《通知》的出台有三个层面的考虑：

第一，落实房住不炒，建立房地产长效的机制，限制银行信贷资金的过度流入房地产市场，影响全国的金融资源配置。

第二，从长远看有助于控制银行体系的系统性风险，限制集中度，也是降低未来房地产市场波动可能给银行体系的稳定性造成的系统性风险。

第三，从限制的角度，希望资金能够流入到实体企业，更多支持中小微企业的发展。

“所以在实际执行实施标准的时候，《通知》对不同银行采取了差异化的标准。要求大型银行的比重高一点，下面的银行依次随着规模的递减，房地产贷款和个人按揭的占比上限，都是依次下降的。这可能主要是因为越小的银行，客户越小。所以对这些小银行来讲，房地产的贷款限额设得更低，有助于促进这些银行把更多的信贷资金投向实体，也就是小微企业。”曾刚说。

根据《通知》，银行业金融机构分为5档：第一档为中资大型银行，包括6家国有大型商业银行和国家开发银行；第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行、北京银行、上海银行、江苏银行、农业发展银行、进出口银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括第二档中的城市商业银行之外的城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。

五个档次的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为：40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%。

五档银行业金融机构的房地产贷款占比上限招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，近段时间来，市场对加强房地产金融管理有一定预期。此次制度实行分类分层的差别化管理，赋予各地一定的调整空间，并设置了较长过渡期，一方面表明加强管理和调整的方向是明确的，但也会把握好政策的节奏和力度，给目前不达标的机构以充分的整改的空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展。“对于银行来说，可以降低银行对房地产业务的依赖性，更多的支持实体经济。不同类型的银行主体有不同的风险承受和处置能力，因此不同层次的贷款比例分层也是很有必要的。”王若辰说。

王若辰认为，从《通知》看，贷款业务出现向大银行集中的趋势，这本身和大银行的风控和资源优势也有关，具体要对比之前不同银行的贷款占比。

“存量调整不会太大”，“增量会受影响”

人民银行、银保监会在答记者问上表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

董希淼指出，房地产贷款集中度管理制度是加强宏观审慎管理的重要内容，其出台有助于进一步降低房地产金融风险，推动房地产金融与实体经济平衡发展，防范和化解系统性金融风险。

他认为，加强房地产贷款集中度管理，符合近年来“房住不炒”的房地产调控主基调，更有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产业“虹吸效应”，挤占过多的信贷资源。

中国民生银行首席研究员温彬表示，从国际上看，房地产贷款占比过高，或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。

根据国盛证券研究所对各家银行房地产相关贷款占比的数据整理，从房地产贷款合计占比看，在第一档中，建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%；第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%；第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。

各家银行房地产相关贷款占比情况来源：国盛证券研究所

从数据看，档次越后，需要压降的比例越多。“总体上来讲，我个人觉得，存量调整这块超标，应该影响不会太大。”曾刚对澎湃新闻记者表示。

他认为，第一档的商业银行应该影响较小，调整压力也不大，“可能都不需要调整”，因为总贷款规模不断增长，分母增长，分子即便不动，明年可能指标自降低然。第二类股份制银行和大的城商行如果超的不多，调整压力也不大。但如果超的多，可能就需要相应的一些调整。

从增长角度，曾刚则认为《通知》对银行的影响很大，尤其是已经超标和快达到上限的银行。

他表示，因为过去几年房地产贷款的增量，尤其是个人贷按揭贷款增速远远超过银行的平均贷款增速的，所以占比持续上升。《通知》出台后意味着不可能再像以前那样，个人按揭贷款增速远远超过这个平均贷款增速，因为这样很快就会超标。

“那对已经超标的或者已经快达到上限的银行，就更不可能了，因为已经超标了，有可能需要未来的增速低于平均贷款增速的才可以实现达标的调整。未来，房地产贷款的在新增贷款中的占比，以及这个房地产贷款本身这种增长速度，尤其是个人按揭增速会显著下降，”曾刚说，“这样意味着银行新增贷款投放格局可能在年会发生显著的变化，可能更多的资金要投到制造业和小微企业等实体经济领域当中去。”

延伸阅读：

重磅新规持续发酵，房贷“超标”银行股暴跌！个人房贷申请会受影响吗？

此前被市场看好的银行板块，今日几乎集体飘绿。截至收盘，成都银行跌幅超过8%，另外还有8家银行股跌幅超过3%。

市场分析人士认为，这或与年前监管部门加强商业银行房地产贷款集中度管理的决定有关。新规要求分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，以压降银行房地产融资风险敞口。

记者注意到，股价大跌的银行，大部分涉及房贷余额占比“超标”。个人住房贷款、房地产开发贷，是银行零售和对公业务最优质的业务，分析人士认为，受上述新规影响，出于压降压力，未来大部分商业银行资产结构将迎较大调整。

大跌银行或涉房贷余额占比“超标”

年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。通知自年1月1日起实施。同时对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。

按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。

而今日下跌银行股，大部分正是涉房贷款超标的银行。

Wind数据显示，目前个人住房贷款余额占比（年半年报数据）超标明显的主要有建设银行、招商银行、邮储银行、兴业银行、江苏银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、厦门银行。

东吴证券银行业首席分析师马祥云在其最新报告中认为，中大型银行受政策影响比较明显。基于年半年报数据测算，10家上市银行的住房贷款占比超标、11家房地产贷款占比超标。

综合来看，涉房类超标相对压力较大的是招商银行。根据马祥云的测算，招商银行年6月末，个人住房贷款占比25.5%，超标5.5%，房地产贷款占比34.3%，超标6.8%，政策给予4年调整期。

中小型银行中，成都银行的调整压力相对最大，该行个人住房贷款与对公贷款均超标明显。成都银行年半年报显示，该行个人住房贷款占比26%，超标8.5%。

马祥云认为，房贷投放受限对招商银行的经营客观上有一定影响。按揭贷款目前是商业银行的优质业务品种，虽然收益率不高，但不良率低、资本消耗非常少（按50%折算风险资产）。他同时认为，招商银行零售产品线丰富，相信消费贷及个人经营性贷款可能接替按揭贷款，成为未来几年新增零售贷款的主力。

也有部分银行没有相关调整压力，比如，浙商银行、宁波银行、常熟银行等，涉房贷款存量很少。根据Wind数据统计显示，这3家银行个人住房贷款余额占比分别为5.94%、1.08%、7.81%。

新规之下个人房贷申请会如何？

某股份行客户经理告诉记者，目前未有进一步调整个人房贷额度的通知，不过额度管控政策一直在延续。

“整体看，大行的房贷额度本来就多，股份行的额度相对并不多。而利率现在比较统一，预计不会有较大调整。”该客户经理表示，由于该行的个人房贷占比未超过“红线”，个人房贷额度整体压缩的可能性不是很高。

业内观点认为，在个人住房贷款占比上限的压力下，银行在实际操作层面，可能倾向于额度、贷款利率、放款周期等方面合规的调整。不过，此房贷新规对微观个人住房贷款市场影响还是有限的。

安信证券数据测算，从年半年报数据来看，披露半年报的35家上市银行中10家需要压降房地产贷款或个人住房贷款占比，压降幅度较大的以中小银行为主。假定不达标银行在监管给予的最长宽限期内平均分解压降目标，预计个人住房贷款余额少增亿元左右。而个人住房贷款余额压降或对房地产销售端形成小幅扰动。

“关键是看总额，而不是绝对量。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房贷新规对个人住房贷款市场有小幅影响，但不会形成较大的冲击。

在卢文曦看来，房贷新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值。具体一家银行而言，相对于整个贷款总额的“大水管”，个人房贷作为“小水管”的占比，可在“大水管”投放总量方面作摆布调整。中小银行可能会有不少触碰到“警戒线”的，例如招商这些超过“红线”的银行，其个人房贷会作一定调整，例如未来会降量。整体看，在国家目前各项政策的调整下，年的银行业个人房贷额度不会有较大的变化，房贷利率也会保持一个稳健的水平。

上海易居房地产研究院总监严跃进表示，集中度限制并不代表个人房贷绝对规模要下降。若是考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴的房地产市场中，部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。

资产结构将迎较大调整

最近两年，在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控方向下，监管部门严控房地产行业融资。

对于上述新规，某股份制银行房地产事业部相关人士向记者透露，年监管部门其实就已有窗口指导，虽然没有明确设置余额占比上限，但对投放增速已有要求。

年，为引导信贷资源支持实体经济，监管机构进一步限制房地产企业加杠杆，对房企划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于%，现金短债比小于1倍。

在商业银行的零售和对公业务中，个人按揭贷款和房地产开发贷款，都是最好的业务品种。眼下，步步收紧房地产相关金融监管政策，对商业银行经营产生不小的影响。

“去年我们一直在研究给房地产行业上下游授信，但搞了一年，收效甚微。”上述人士表示，其他资产投放的增量和收益，与房地产很难相比。

某小型城商行对公部门负责人向记者表示，该行也有调整涉房类贷款压力，但也正好趁这个机会调整资产结构，未来重点投放标准化债券，以及一些重点行业比如教育、医疗、制造等。

结合上述新规，年以及未来，大部分商业银行贷款结构将不可避免需要进行较大程度调整，部分银行甚至有较大压力。

马祥云表示，作为区域型中小城商行，过去三年成都银行的净新增人民币贷款中，住房贷款占比一直高达25%至30%，未来如果需要调整贷款结构，预计会向对公业务及小微贷款倾斜。据其测算，成都银行未来四年的净新增贷款中，个人住房贷款的占比需要压降至5%以内，而房地产行业公司贷款需压降至0%。

编辑设计：高速投融资

来源：澎湃新闻上海证券报